돈 되는 부동산 투자지역을 선정하는 4가지 원칙

2019. 7. 30. 21:00돈 벌고 싶은 사람들을 위한

다른 사람은 좋은 집을 쉽게 사는 것 같은데, 막상 내가 사려고 하면 무엇부터 해야 할지 막막 하기만 합니다.  

게다가 오르락 내리락하는 부동산 시장을 종 잡을 수 없어 망설이다 투자 기회를 놓치는 사례도 빈번한데요, 특히 요즘엔 서울 아파트 전세 가격이 하락세를 이어가는 모습을 보며, 실수요자 입장에서는 어떻게 반응해야하는 지  혼란스러우실 거예요. 

서울 전세가율이 70% 이하로 떨어지며 최저치를 기록한 것도 2년여만이다. (...)
이는 아파트 입주물량이 최근 몇 년간 크게 늘면서 공급이 증가한데다 전세 수요자들도 집값상승 기대에 전세보다는 매매를 선호하면서 수요가 크게 줄었기 때문으로 분석된다. 전문가들은 전셋값이 집값의 선행지표라는 점에서 집값 역시 하향 안정세를 보일 것이라고 전망하고 있다.(...) 
반면, 한 부동산 전문가는 “당장의 전셋값 하락세가 집값 하락세까지 이어질 것이란 전망은 시기상조”라며 “당장에는 재건축 규제와 다주택자 양도세 중과 등의 영향을 받겠지만, 정부가 부양책을 내놓으면 시장의 분위기도 반전될 것”이라고 말했다.

기사 원본 보기(클릭) "전세난 VS. 역전세난…서울·수도권 온도차 극명", 데일리안, 20180316

 

투자 목적과 집의 종류(아파트, 빌라, 다가구, 오피스텔, 단독주택)를 정했으면 적당한 투자지역을 골라야 합니다. 혼란한 상황에도 불구하고, 좋은 투자지역을 고르는 '불변의 원칙'이 있습니다. 

 

1. 개발호재가 3가지 이상 겹친 지역을 찾는다

시·군·구청 홈페이지나 부동산 사이트 또는 신문 등을 통해 개발호재가 적어도 3가지 이상 겹친 지역을 알아봅니다. 예를 들면 도서관 같은 유용한 공공시설이나 대형할인점 같은 편의시설이 있다든지, 특수목적고 같은 교육시설이 생긴다든지, 2차선 도로가 4차선으로 확장되어 교통체증이 해소된다든지, 정신병원이나 교도소 같은 혐오시설이 다른 곳으로 이전한다든지 하는 것들입니다. 

이러한 개발호재가 있는 지역의 집을 사면, 개발로 인해 주거환경이 개선되면서 집값이 상승할 가능성이 매우 높습니다. 다음 체크리스트를 활용하여 개발호재가 몇 가지나 되는지 확인해보세요. 

 

개발호재 체크리스트를 확인하세요._이미지 출처: <부동산 상식사전>

 

 

2. 관심 있는 지역을 직접 방문해 주거환경을 확인한다

개발호재가 3가지 이상 겹친 지역을 찾았다면 그 지역을 직접 방문하여 주거환경을 확인해봅니다. 예를 들어 지하철역 또는 버스정류장까지의 거리가 어느 정도인지, 학원, 체육관, 도서관, 시장 또는 할인점, 공원 등 생활편의시설이 어느 정도 있는지 살펴봅니다. 

생활편의시설이 열악하면 직접 살기에도 불편할 뿐만 아니라 세를 놓아도 쉽게 나가지 않고, 세가 나간다 하더라도 원하는 만큼의 월세를 받을 수 없습니다. 

 

■ 아파트분양공고 볼 때 반드시 체크해야 할 사항들

* 분양공고란 아파트를 공급하는 사람이 아파트를 분양받으려는 사람에게 해당 아파트에 대한 정보를 사실 그대로 제공하는 것

1. 아파트 위치: 주소지 외에 지하철역과의 거리, 주변시설, 환경 등까지 확인 필요 
2. 공급규모: 재개발, 재건축의 경우 일반 분양분 확인(소규모는 투자 가치 떨어짐) 
3. 평형별 원하는 평형의 공급세대수가 적으면 상대적으로 경쟁이 심함 
4. 중도금 횟수 및 일자: 중도금 지연에 따른 지연이자 등 경제적 손실 예방 
5. 청약순위별 자격요건: 자격미달에 따른 청약실수 방지, 청약가점제가 적용되는 경우, 자신의 가점 
확인 
6. 청약순위별 접수일정 및 시간: 순위별로 접수일이 다르므로 자신의 순위에 맞는 접수일 확인 
7. 접수장소: 은행, 모델하우스, 홈페이지 등 접수장소 확인 
8. 당첨자 발표일: 뒤늦은 당첨 사실 확인으로 인한 계약차질 방지 
9. 당첨자명단 발표장소 및 발표방법: 당첨자명단을 볼 수 있는 신문이나 홈페이지 등 체크 
10. 입주예정일: 입주지연에 따른 손해배상 청구 및 이사나 세놓는 날을 정하기 위함 
11. 분양보증 여부: 분양사업자의 파산 등의 이유로 공사가 지연되는 경우, 공사를 중단하지 않고 진행하거나 분양대금을 되돌려받기 위함 
12. 청약 시 구비서류: 구비 서류 미비에 따른 청약 지연 및 청약 차질 방지 
13. 계약조건: 계약금·중도금 지연에 따른 지연 이자율 또는 계약해지나 그 밖에 불리한 조건이 있는지 체크 
14. 투기지역, DTI, LTV, DSR 적용 여부 및 비율, 분양권 전매 금지 여부 및 기간 
15. 중도금 대출은행은 어느 곳인가? 이율은 얼마인가? 등 

 

3. 부동산 중개업소를 방문해 정확한 시세를 확인한다

관심 있는 지역의 주거환경을 확인했으면 부동산 중개업소를 방문하여 정확한 시세와 추가 개발 여부를 알아봅니다. 인터넷에 나와 있는 시세만 믿지 말고, 그 지역에 있는 부동산 중개업소를 직접 방문하여 알아보아야 정확한 시세를 알 수 있습니다. 

또한 부동산 중개업소에서 말하는 개발호재를 그대로 믿지 말고, 해당 지역의 시·군·구청 해당 부서에 전화를 하거나 직접 방문하여 담당 공무원에게 직접 확인해야 합니다. “남보다 먼저 투자해야 돈을 벌 수 있다.”라며 부추기는 중개업자의 말만 듣고, 조급한 마음에 확인되지 않은 유언비어를 믿고 조급하게 투자하면 반드시 손해를 보게 됩니다. 

 

투자가치가 있는 기존 아파트 고르는 TIP 3

1) 복도식인가, 계단식인가, 복합식인가? 
사생활 측면에서 보면 복도식 아파트가 복도를 지나다니는 사람들 때문에 사생활을 침해받을 수 있어 좋지 않습니다. 그러나 리모델링을 한다면 계단식보다는 복도식 아파트가 좋습니다. 

복도식 아파트가 계단식 아파트에 비해 가격이 저렴해서 리모델링으로 더 많은 시세차익을 볼 수 있기 때문입니다. 복도식 아파트의 가격상승률이 계단식 아파트보다 높은 것은 바로 이 때문입니다. 

2) 거실의 넓이는? 
요즘은 거실에서 주로 생활하고 방은 단지 잠을 자는 공간으로만 이용합니다. 그러므로 기존 아파트를 살 때는 방이 큰 아파트보다는 거실이 넓은 구조를 가진 아파트를 사는 것이 좋습니다. 

3) 내진설계가 되어 있는가? 
내진설계의 여부도 집을 고를 때 중요하게 살펴봐야 할 요소 중 하나입니다. 서울특별시의 경우, 내진성능 자가점검 홈페이지(http://goodhousing.eseoul.go.kr/SeoulEqk/index.jsp)를 통해 내진설계 여부를 확인할 수 있습니다. 

그 외 지역은 내진설계 적용 대상 건물 기준으로 내진설계 여부를 판단해야 합니다. 현재 내진설계 적용 대상 건물 기준은 3층 이상, 면적 500㎡ 이상, 높이 13m 이상입니다. 내가 살고 있는 건축물이 내진설계 대상 기준에 속하는지 확인해보세요. 

 

4. 다른 지역과 비교해본다

시세를 확인했으면 개발호재의 종류, 주거환경, 가격 등을 놓고 다른 지역과 객관적으로 비교해봅니다. 부동산 전문가가 아니더라도 사람이 보는 눈은 모두 같으므로 자신이 좋다고 생각하는 지역은 부동산 전문가도 좋게 판단합니다. 

하지만 주관적인 판단이 아니라 어디까지나 사려고 하는 집에 관한 각종 서류, 구청에서 확인한 개발호재를 바탕으로 객관적인 판단을 내려야 합니다. 유언비어나 주관적인 시각으로 투자하면 좋은 지역에 투자하고서도 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 

 

내집장만에 도움주는 인터넷 사이트 3

1) 국토교통부(www.molit.go.kr) 

: 부동산의 정확한 가치와 세금 등을 알기 위해서는 아파트 실거래가, 개별공시지가, 단독주택 가격, 공동주택 가격 등을 확인해야 합니다. 여기서 실거래가는 실제로 사고판 부동산의 가격을 말하고, 개별공시지가는 나라에서 재산세나 종합부동산세 등과 같은 세금을 걷기 위해 각각의 토지별로 매겨놓은 가격을 말합니다. 이러한 정보를 한눈에 확인할 수 있는 곳이 바로 ‘국토교통부’ 사이트입니다. 

2) 전국은행연합회(www.kfb.or.kr) 

: 대부분의 사람들은 집을 살 때 은행에서 일정 부분의 돈을 빌립니다. 그런데 이때 자신에게 맞는 대출상품을 고르기가 쉽지 않습니다. 이때 이용하는 사이트가 바로‘ 전국은행연합회’입니다. 이 사이트에서는 전국에 있는 모든 은행의 대출상품, 이자, 상환조건 등을 한눈에 비교해 볼 수 있습니다. 



3) 한국주택금융공사(www.hf.go.kr) 

: 대출이라고 하면 은행만을 떠올리는 분들이 많은데, 10년 이상의 장기대출을 원할 때는 한국주택금융공사의 문을 두드려보는 것도 좋습니다. 

한국주택금융공사는 일반 은행보다 비교적 낮은 이율의 고정금리로 주택담보대출을 해주거나, 전세자금대출 및 아파트 중도금 대출을 위한 보증서를 발급해줍니다. 이 밖에도 주택연금(만 60세 이상 고령자가 자신이 가지고 있는 주택을 담보로 은행이나 보험사로부터 받는 연금)을 운영하기도 합니다. 

 


- 내용 출처 <부동산 상식사전>

http://www.yes24.com/Product/goods/69281729

 

부동산 상식사전

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