2017. 9. 3. 15:12ㆍ돈 벌고 싶은 사람들을 위한
전세 6천만원에 살고 있는 중 계약 기간이 다 되어 이사를 가기로 하고 집주인에게 미리 그 사실을 알렸지만, "지금 돈이 없으니 2주 후에 보증금을 주겠다"라고 합니다.
너무나도 당황스럽지만, 다른 방안이 없었던 저는 그 말을 믿고 이사를 갔습니다. 그런데!!
약속한 날이 되어도 집주인은 못주겠다며, 6개월이 지난 지금까지도 보증금을 돌려주지 않습니다.
이처럼 계약기간이 만료되었는데도 집주인은 보증금을 돌려주지 않고, 이사를 가야 하는데 보증금을 돌려 받을 방법이 없을까요??
방법 1 : 다음 세입자에게 모든 권리를 물려주는 '임차권 양도'
'임차권 양도'란 세입자가 직접 다른 세입자를 찾아 그 세입자에게 임차권을 양도하고 자신의 보증금을 받아 이사 가는 것입니다.
보증금을 돌려주기 어려울 정도로 집주인의 경제상황이 악화되었다면, 이미 근저당도 높게 설정되어 새 세입자를 찾기 어렵습니다.
이때 '임차권 양도'를 통해 새로운 세입자가 기존 세입자가 갖고 있던 집에 대한 모든 권리를 그대로 물려받으면, 만약 이 집이 잘못되어 경매에 넘어가더라도 새로운 세입자는 자신의 보증금을 보호받을 수 있습니다(단, 기존 세입자가 근저당보다 순위가 앞서야 합니다).
그리고 이 새로운 세입자는 이전 세입자의 남은 계약기간만 채우게 됩니다.새로 계약한 것이 아니라 이전 권리를 물려받은 것이니까요. 임차권 양도를 위해 가장 먼저 할 일은 집주인의 동의서(임차권 양도 승낙서)를 받는 것입니다.
집주인의 동의가 없는 임차권 양도는 무효라서 새로운 세입자가 보증금을 보호받을 수 없기 때문입니다. 다음으로 기존 세입자와 새로운 세입자 간에 임차권 양도 계약서를 작성합니다.
그런 다음 마지막으로 집주인의 임차권 양도 승낙서 원본, 세입자들 간에 작성한 임차권 양도 계약서 원본, 나가는 세입자가 예전에 이사 올 때 집주인과 작성한 주택임대차계약서 원본을 새로운 세입자에게 주면 됩니다.
방법 2: 전입신고와 확정일자의 효력상실 방지 '임차권 등기명령'
계약기간이 다 되어 이사를 할 때 보증금을 돌려주겠다는 주인의 말만 믿고 이사를 가버리면, 보증금을 스스로 포기한 것이 되어 영영 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.
이때는 '임차권 등기명령'이라는 것을 신청해 놓고 신청이 받아들여졌는지 확인한 후에 이사를 가면 됩니다.
임차권 등기명령이 받아들여지면 다른 집으로 이사 가서 그 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도, 전에 살던 집에 대한 전입신고와 확정일자가 효력을 잃지 않아 나중에라도 집주인에게서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
임차권 등기명령 신청하는 방법은 다음 표를 보세요.
방법 3: 최후의 수단 '보증금 반환 소송'
이 방법은 집주인과 세입자 간의 감정이 극에 다다랐을 때 사용하는 것으로, 집주인을 상대로 '보증금 반환 소송'을 하는 것입니다.
시간과 비용이 많이 들어가니 되도록이면 임차권 양도나 임차권 등기명령을 이용하는 것이 좋습니다.
반드시 임차권 등기명령 신청이 받아들여졌는지 확인하고 이사 나가세요!
임차권 등기명령 신청을 한 후 바로 이사를 가서 주소를 바꾸면 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
현재 세를 살고 있는 집의 등기사항전부증명서를 발급받아서 법원으로부터 임차권 등기명령이 떨어졌는지 반드시 확인한 후에 이사를 가야 합니다.
- 출처: 『부동산 상식사전』