2018. 9. 27. 17:18ㆍ돈 벌고 싶은 사람들을 위한
부동산은 일반적으로 우리의 전 재산입니다. 자가든 전세든 집 한 채 또는 전세보증금이 나의 전 재산일 가능성이 큽니다. 그러므로 이것을 어떻게 지키고 어떻게 부를 축적해나갈 것인가, 앞으로 부동산 경기가 어떻게 흘러갈 것인가를 정확하게 이해하는 것은 굉장히 중요합니다.
사실 부동산 전망 중 몇 가지 전제 중 하나는 자산의 규모, 소득수준, 거주하는 지역, 살고자 하는 주택의 유형 등에 따라서 다 다르다는 것입니다. 그래서 한데 모아 설명하기는 꽤 어려운데요, 되도록 많은 이들에게 필요한 정보로 압축하여 최대한 쉽게 설명해보겠습니다.
먼저 다음 그림을 한번 볼까요? 무엇을 의미하는 그림일까요?
자료 출처: West(Welfarre Society territory)
가난한 어부는 열심히 물고기를 잡고, 잘 차려입은 부자는 어부가 열심히 잡아놓은 물고기를 가로챕니다. 이처럼 가난한 사람은 계속 열심히 일만 하는 거예요. 하지만 부자는 나쁘게 얘기하면 착취를 해요. 잘 이용하는 거죠.
어른들께 죄송한 말씀입니다만, 우리 부모님 세대가 잘못 말씀하신 점이 있습니다. 우리가 진리처럼 받아들였던 말이죠.
잘되려면 열심히 살아라.
어른들께는 다시 한번 죄송하지만, 매우 잘못된 얘기입니다. 열심히만 살다가는 평생 바구니의 물고기를 빼앗기는 처지에서 벗어나지 못합니다.
열심히 산다고 부자가 되지는 않는다.
부자가 되려면 남들과 다르게 전략적으로 살아야 한다.
열심히만 살면 안 됩니다. 달리 살아야 해요. 전략적으로 살아야 한다는 거죠. 전략적으로 산다는 건 그림 속의 부자처럼 산다는 거예요. 자산 관리와 재테크 측면에서 이야기하자면, 열심히만 살아서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 일반적으로 그렇습니다.
일하는 것 못지않게
투자가 중요한 이유
물론 소득수준이 높다면, 열심히만 살아도 부자가 될 수 있습니다. 하지만 평균적인 근로자들의 경우 열심히만 살면 부자가 될 수 없어요. 왜냐하면 소득의 증가 속도가 자산 가치의 증가 속도보다 느리기 때문입니다.
[자산 투자를 해야 하는 이유]
소득 증가 속도 〈 자산 가치 증가 속도
그래서 열심히 살고, 열심히 돈 벌고, 열심히 일하면 영원히 가난한 거예요. 중소득층에만 머무는 거죠. 열심히 일하는 것 말고 그 밖의 무언가가 있어야 합니다. 즉, 소득의 증가 속도보다 자산의 증가 속도가 빠르니 한 번쯤은 자산에 올라타야 한다는 거죠. 주식 투자도 마찬가지예요.
주식에 투자하거나 자산에 올라탄다, 부동산을 매수한다 등에서 중요한 것은 무엇일까요?
바로 그 시점이 언제냐 하는 것입니다.
첫 번째는, 언제 올라탈까.
두 번째는, 무엇에 올라탈까.
[자산 투자에서 중요한 것]
· 언제(When)
· 무엇(What)
다시 말해서 어느 시점에 어떤 물건에 투자해야 할까 하는 문제입니다. 저는 고기를 잡아드리는 걸 별로 좋아하지 않습니다. 고기 잡는 방법을 알려드리고 싶어요. 부동산 동향과 전망에 관한 내용을 매일, 매월, 매년 제가 옆에서 설명해드릴 수는 없잖아요? 매일, 매월, 매년 이런 설명 이 없이도 ‘부동산 경기를 이렇게 진단하면 되겠구나’ 하는 자신만의 프레임과 뷰를 가져주셨으면 하는 바람입니다.
우리나라 부동산,
어떻게 움직이나?
현재 우리나라에서는 부동산 경기에 재미있는 현상이 일어나고 있어요. 다음 그래프에서 볼 수 있는 것처럼 부동산 경기가 대체로 같이 움직인다는 겁니다. 지방과 수도권, 전국의 움직임이 말입니다.
일반적으로 부동산 가격은
수도권과 지방이 같이 움직였다.
그런데 2016년 정도부터 지방권은 매매가격이 계속 하락하고 있어요. 그에 비해 수도권은 고공행진을 하죠. 좀 재미있는 현상이라고 할 수 있어요. 최근 지역별로 부동산 경기가 달리 움직이고 있기 때문에, 부동산 경기를 볼 때는 언론에서 이야기하는 거시 측면의 설명에 기대지 말고 부동산을 보는 자신만의 프레임으로 판단해야 합니다
매매가격 현황도 살펴볼까요?
위의 통계는 KB국민은행의 KB주택시장 동향인데요. 왼쪽은 ‘금주’ 기준으로, 지난주 대비 얼마나 상승 또는 하락했는지를 보여줍니다. 오른쪽은 ‘전년 말 대비’ 기준으로, 전년 말에 비해 얼마나 상승 또는 하락했는지를 보여줍니다. 상승한 지역도 많고 하락한 지역도 많은데, 달리 움직인다는 것이 포인트입니다.
그런데 ‘상승률이 하락한다’와 ‘가격이 하락한다’는 다른 이야기입니다.
기자들조차 잘못 쓸 때가 많은데 개념을 정확히 이해해야 합니다.
가격이 하락한다는 것은 어제 1,000만 원이었던 것이 오늘 900만 원으로 떨어졌을 때를 말해요. 이럴 때 ‘가격이 하락했다’라고 표현하는 것입니다.
가격이 하락한다.
1,000만 원 → 900만 원
그렇다면 ‘상승률이 하락한다’는 표현은 무엇일까요?
예를 들어 재작년에는 1,000만 원이었는데, 작년에는 1,100만 원으로 가격이 상승했어요. 그리고 올해도 100만 원 상승해서 1,200만 원이 됐다고 해봅시다. 작년이나 올해나 둘 다 가격이 100만 원씩 상승한 거죠?
하지만 작년에는 1,000만 원 대비 100만 원이 상승했고, 올해는 1,100만 원 대비 100만 원이 상승한 것입니다.
상승률이 하락한다.
작년 1,000만 원에서 1,100만 원 상승
올해 1,100만 원에서 1,200만 원 상승
작년 올해 모두 100만 원씩 상승했지만, ‘상승률’은 줄어들었다
다시 말하면 상승폭이 줄어든 거예요. 상승률이 하락했다는 이야기는 가격이 상승하기는 했지만 그 폭이 이전에 비해 줄었다는 뜻입니다. 가격이 하락했다는 뜻이 아니에요.
두 가지를 혼동하면 안 됩니다.
가격이 하락했다는 표현과 상승률이나 증가율이 하락했다는 표현을 분리해서 이해하면 경제를 보는 데에도 상당한 도움이 됩니다.
다음으로 위의 그래프를 볼까요?
월간을 보나 주간을 보나 매매가격이 하락하진 않았어요. 상승률이 둔화되고 있는 거예요. 왼쪽 그림을 보면, 매매가격지수가 하락하긴 했지만 여전히 0보다 높죠? 상승세가 둔화되고 있는 것일 뿐 가격이 하락한 것이 아닙니다. 역시 오른쪽 그림에서도 매매가격은 상승세가 둔화된 것입니다. 여전히 0보다 위에 있으니까요. 물론 두 그래프 모두에서 전세 가격은 하락하고 있다는 게 명확히 드러납니다 0보다 아래에 있으니까요.
주목해야 할 부동산 동향
매매가가 하락하지 않지만 상승률이 둔화한다.
이와 같은 개념을 정확히 이해하고 그래프를 보면 해석하는 데 도움이 될 겁니다. 상승률이 하락해도 여전히 가격은 상승하고 있어요. 상승률이 마이너스로 바뀌지 않는 한 말이죠.
부동산은 경제와
어떤 관계가 있을까
본격적인 부동산 이야기에 앞서, 경제와 부동산의 관계를 정리해봅시다.
금리가 상승하면, 부동산 가치가 하락합니다.
금리 인상의 효과
부동산 가치의 하락
그 이유는 다음과 같습니다.
부동산을 매수할 때는 돈을 빌려서 합니다. 보통 주택담보대출에 의존합니다. 금리가 낮을 때는 1억 원을 빌려도 이자로 20~30만 원씩만 내면 됐는데, 금리가 올라가 40~50만 원을 내 야 하는 상황이 됐어요. 돈을 빌리는 비용이 늘어나는 거죠. 이렇게 금리가 높아지면 부동산을 매수하겠다고 나서기가 쉬울까요? 절대 그렇지 않죠. 집을 매수하는 데 따른 부담이 커지기 때문에 부동산 매매 수요가 감소하게 됩니다.
금리 인상 → 부동산 매매 수요 감소
매매 수요가 줄어들면 어떤 일이 일어날까요?
공급은 차치하고 수요가 줄었다는 조건만 가지고 볼 때, 수요와 공급의 법칙에 의해서 가격이 조정될 수 있어요. 경제에서 금리는 매우 중요하고, 금리의 변화는 부동산 가격과도 밀접하게 연결되어 있습니다. 그래서 경제를 이해하면, 부동산 가격을 진단할 수 있는 것입니다.
출처: 『경제 읽어주는 남자』, 김광석 지음, 더퀘스트, 2018